En Greenwich, Connecticut, un número significativo de ventas de propiedades permanecen ocultas para el público, representando aproximadamente el 13.4% de todas las transacciones. Mientras que la mayoría de las ventas son fácilmente accesibles a través del Servicio de Listado Múltiple de Greenwich (MLS), algunas propiedades se encuentran exclusivamente listadas en otras plataformas de MLS o no están listadas en absoluto.
La razón principal de estas ventas ocultas es que ciertos agentes de listado no son miembros de MLS de Greenwich y eligen listar propiedades en el Smart MLS estatal en su lugar. El Smart MLS abarca listados de todos los pueblos y ciudades de Connecticut, incluyendo Greenwich. Si bien muchos agentes de Greenwich tienen listados duales en ambas plataformas, la preferencia por los listados duales varía entre los profesionales del sector inmobiliario.
Los listados exclusivos de Smart MLS en Greenwich son predominantemente propiedades por debajo del precio promedio de $2.5 millones. Algunos de estos listados pueden involucrar relaciones familiares o cercanas entre el agente de listado y el propietario de la propiedad. Además, las ventas a corto plazo y las ejecuciones hipotecarias se encuentran a menudo exclusivamente en el Smart MLS debido a la automatización y los procesos estandarizados empleados por los grandes bancos nacionales.
Además, un pequeño número de listados solo se encuentra en otras plataformas de MLS. Por ejemplo, un listado estaba exclusivamente en la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Hudson Gateway (HGAR) debido a la ubicación de la propiedad en la línea estatal de Connecticut / Nueva York.
Para aquellas ventas verdaderamente fuera del mercado que no aparecen en ningún MLS, la única forma de descubrirlas es examinando las escrituras en la oficina del Secretario Municipal de Greenwich o consultando selectos sitios web privados. Los vecindarios de Old Greenwich, Central Greenwich y Cos Cob tienen el mayor número de ventas privadas. Estas ventas no reveladas pueden afectar los datos del mercado, especialmente en rangos de precios específicos.
La economía y la privacidad juegan un papel significativo en la decisión entre listados privados y públicos. La mayoría de las comisiones de listado en el MLS de Greenwich se establecen en un 5%, lo que puede tener un impacto sustancial en los ingresos del vendedor. Por lo tanto, las propiedades por debajo de $1 millón a menudo tienen un mayor porcentaje de ventas privadas. En rangos de precios más altos, la privacidad se convierte en una prioridad para los vendedores, lo que lleva a más transacciones fuera del mercado.
En conclusión, las ventas privadas son una parte integral del mercado inmobiliario de Greenwich. Comprender la presencia y el impacto de estas transacciones ocultas es crucial tanto para compradores, vendedores como para profesionales del sector inmobiliario.
Fuentes:
– Artículo “Ubicación de las 58 ventas no pertenecientes a MLS” por Mark Pruner.