Los mercados inmobiliarios de Estados Unidos y Reino Unido están experimentando una divergencia a pesar de enfrentar desafíos económicos similares. Mientras que la inflación está afectando ambas economías y las tasas de interés hipotecarias han aumentado significativamente en los últimos años, los precios de las viviendas se mueven en direcciones opuestas en cada país. En Estados Unidos, los precios de las viviendas están aumentando, mientras que en Reino Unido están cayendo.
Esta disparidad se puede atribuir, en parte, a la estructura y funcionamiento de los mercados hipotecarios y su impacto en el comportamiento de los propietarios de viviendas y posibles compradores. Ambos países han visto cómo sus tasas de interés de los bancos centrales suben a niveles no vistos en más de una década, ya que los responsables de la política económica intentan controlar la inflación. Sin embargo, la tasa de interés de los fondos federales en Estados Unidos se sitúa actualmente en alrededor del 5,5%, mientras que el Banco de Inglaterra también ha elevado las tasas básicas al 5,5%.
En Reino Unido, las tasas de interés más altas han contribuido a una caída en los precios de las viviendas. Halifax informó que los precios cayeron por quinto mes consecutivo, alcanzando la mayor tasa anual de declive desde 2009. Por otro lado, los precios de las viviendas en Estados Unidos inicialmente disminuyeron cuando las tasas comenzaron a subir en junio de 2022. Sin embargo, desde febrero han estado aumentando de nuevo, superando los niveles previos a la pandemia y alcanzando nuevos máximos.
La discrepancia entre los dos mercados se puede atribuir a diferencias en las prácticas de préstamo hipotecario. En Reino Unido, la mayoría de los prestatarios optan por hipotecas a tipo fijo con plazos de dos, tres o cinco años. Aunque el período de amortización del préstamo puede durar varias décadas, los prestatarios deben refinanciar cuando finalizan estos períodos a tipo fijo. En los últimos 18 meses, las tasas de interés de las hipotecas a tipo fijo en Reino Unido han aumentado considerablemente, con una tasa promedio actual del 6,5% para un préstamo a tipo fijo de dos años.
En contraste, los prestatarios en Estados Unidos pueden asegurar una tasa fija para todo el plazo de su hipoteca de 30 años, eliminando la necesidad de refinanciamiento. Esto da lugar a un fenómeno conocido como “rate lock-in”, donde los propietarios de viviendas se ven incentivados a quedarse en sus hogares, incluso si necesitan una propiedad más grande. Como resultado, la oferta de viviendas existentes en venta disminuye, limitando aún más la cantidad de viviendas disponibles en el mercado. A pesar de las tasas hipotecarias más altas, la demanda se mantiene relativamente estable, lo que impulsa nuevamente los precios.
Si bien el “rate lock-in” puede beneficiar a algunos propietarios en Estados Unidos durante un período de aumento de precios al consumidor, crea rigidez en el mercado y restringe el acceso para los compradores jóvenes. Los críticos argumentan que los precios elevados dificultan la entrada de los jóvenes al mercado de la vivienda.
En conclusión, los mercados inmobiliarios de Estados Unidos y Reino Unido se mueven en direcciones opuestas, con precios en aumento en Estados Unidos y precios en descenso en Reino Unido. Las diferencias en las prácticas de préstamo hipotecario, especialmente la prevalencia de hipotecas a tipo fijo en Reino Unido y la posibilidad de asegurar tasas fijas a largo plazo en Estados Unidos, contribuyen a esta divergencia. El resultado es una oferta limitada de viviendas en Estados Unidos y precios elevados que plantean desafíos para los compradores jóvenes.
Fuente: FT Money, podcast Unhedged