El reciente anuncio del departamento de desarrollo urbano estatal en Mumbai ha establecido que los constructores de la ciudad deben utilizar los derechos de transferencia de desarrollo (TDR, por sus siglas en inglés) del proyecto de reurbanización de Dharavi. La notificación establece que el 40% del TDR utilizado en cualquier proyecto de construcción debe provenir del proyecto de Dharavi. Esta nueva regulación ha generado preocupación entre fuentes del mercado inmobiliario, que temen que los precios de los bienes raíces en Mumbai aumenten significativamente una vez que el TDR del proyecto de renovación de Dharavi esté disponible.
La notificación, emitida el 7 de noviembre, establece que la cantidad de TDR será equivalente al índice de espacio de piso y su precio de venta máximo no debe superar el 90% del valor del terreno receptor. Expertos de la industria inmobiliaria han expresado sus preocupaciones con respecto al alto costo del TDR de Dharavi, ya que se espera que sea el TDR más caro en el mercado. Actualmente, el precio promedio del TDR oscila entre el 30% y el 60% de la tasa Ready Reckoner.
Si bien los expertos coinciden en que la reurbanización de Dharavi puede requerir tales incentivos, argumentan que el precio de los apartamentos en Mumbai aumentará significativamente como resultado. La MLA del Congreso de Dharavi, Varsha Gaikwad, ha afirmado que la decisión del gobierno de emitir la notificación tiene como objetivo entregar el control del mercado inmobiliario de Mumbai al grupo Adani. Considera este requisito obligatorio como una forma de establecer un monopolio ilegal del mercado de TDR por parte del grupo Adani.
Por otro lado, algunos expertos de la industria creen que el impacto de esta decisión dependerá de la viabilidad de los proyectos. Pankaj Kapoor, fundador y director gerente de Liases Foras, una agencia de investigación inmobiliaria, explica que desde la implementación de las regulaciones de la Autoridad Reguladora de Bienes Raíces (RERA), el mercado de viviendas en Mumbai ha sido impulsado por la oferta y la demanda. Ahora, los constructores son más disciplinados financieramente ya que se requiere que los proyectos se completen a tiempo. Si el TDR hace que un proyecto sea económicamente inviable, simplemente no se utilizará.
Con el fin de proporcionar transparencia, la notificación requiere que la cantidad total de TDR generado a partir de Dharavi se muestre en los sitios web de la Corporación Municipal de Brihanmumbai (BMC, por sus siglas en inglés) y el Panel de Derechos de Desarrollo (DRP, por sus siglas en inglés) con actualizaciones en tiempo real para información del público en general.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué es el TDR?
TDR significa Transferencia de Derechos de Desarrollo, que es un mecanismo que permite la transferencia de cierta cantidad de derechos de desarrollo de una propiedad a otra. Se utiliza comúnmente en la planificación urbana y proyectos de reurbanización. - ¿Cómo afectará el uso obligatorio del TDR de Dharavi en los precios de bienes raíces en Mumbai?
Las fuentes del mercado inmobiliario temen que los precios aumenten significativamente una vez que el TDR del proyecto de reurbanización de Dharavi esté disponible, debido a su alto costo esperado. - ¿Por qué los expertos están preocupados por el uso obligatorio del TDR de Dharavi?
Los expertos creen que el requisito obligatorio puede llevar a un aumento en los precios de los apartamentos en Mumbai y potencialmente establecer un monopolio ilegal en el mercado de TDR. - ¿Cómo se verán afectados los constructores por esta regulación?
El impacto en los constructores dependerá de la viabilidad de sus proyectos. Si el TDR hace que un proyecto sea económicamente inviable, los constructores pueden optar por no utilizarlo. - ¿Habrá transparencia con respecto al TDR generado a partir de Dharavi?
Sí, la notificación requiere que la cantidad total de TDR generado a partir de Dharavi se muestre en los sitios web de la Corporación Municipal de Brihanmumbai (BMC) y el Panel de Derechos de Desarrollo (DRP) con actualizaciones en tiempo real para información del público en general.