Al comprar una casa, es común encontrarse con discrepancias respecto a la información sobre la propiedad en el Catastro y el Registro de la Propiedad. Generalmente, la información que prevalece es la del Registro de la Propiedad, ya que este recopila los datos sobre titularidad y cargas del inmueble de manera voluntaria, mientras que el Catastro es un registro obligatorio con fines fiscales.
Para solucionar esta discrepancia, en 2015 se modificó la Ley Hipotecaria en España con el objetivo de lograr una coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro. Sin embargo, esta coordinación todavía es prácticamente inexistente.
Para subsanar esta discrepancia, es necesario verificar la realidad física del inmueble y confirmar sus medidas reales. Una vez se haya detectado el error, existen varias opciones, como la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, la rectificación de su descripción, o la inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y mejoras incorporadas a la finca.
En el caso de que la discrepancia supere el 10% de la superficie del inmueble, en el momento de otorgar la escritura de compraventa, el notario deberá abrir un expediente hipotecario aportando una representación gráfica alternativa georreferenciada para evitar una calificación desfavorable del registro.
Es aconsejable resolver esta discrepancia antes de firmar la escritura de compraventa y asegurarse de que quede inscrita correctamente en el Registro de la Propiedad. Los costos para subsanar esta discrepancia incluirán los honorarios de un profesional que realice una medición ajustada a la realidad, así como los costos de notaría y registro.
En cuanto al precio de compra del inmueble, si ambas partes acuerdan vender por debajo del valor catastral, esto se puede llevar a cabo sin problemas. El valor catastral es un valor administrativo establecido unilateralmente por la Administración en función del valor del suelo y de la construcción.
Es importante tener en cuenta que, al realizar la compraventa, la Agencia Tributaria puede iniciar procedimientos de comprobación para determinar el valor real del inmueble adquirido y realizar liquidaciones complementarias de impuestos. Ante esta propuesta de liquidación, el contribuyente puede aceptar el importe y abonar la diferencia o presentar alegaciones defendiendo que el valor real del inmueble es inferior al registrado en el Catastro.
En resumen, al comprar una casa en España con discrepancias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, es necesario subsanar las diferencias mediante procedimientos legales y coordinar la información entre ambas entidades. Además, es importante resolver estas discrepancias antes de firmar la escritura de compraventa y tener en cuenta las implicaciones fiscales que pueden surgir.
Fuentes:
– Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario
– Abogada de Lean Abogados, Sonsoles Martínez González
– El Confidencial, consultorio jurídico inmobiliario.